Umbauzuschlag

Definition: Was ist der Umbauzuschlag?

Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architekten- oder Ingenieurhonorar, der den erhöhten Planungsaufwand bei Umbauten und Modernisierungen gegenüber einem vergleichbaren Neubau kompensiert. Er ist in § 6 Abs. 2 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt.

Wer ein bestehendes Gebäude umbaut, steht vor grundlegend anderen Herausforderungen als bei einem Neubau. Die vorhandene Bausubstanz muss analysiert, dokumentiert und in die neue Planung integriert werden. Bestandspläne sind häufig unvollständig oder veraltet, tragende Strukturen müssen vor Ort aufgenommen werden, und unerwartete Befunde im Bestand erfordern kurzfristige Planungsanpassungen. Hinzu kommen Abstimmungen mit dem Denkmalschutz, eingeschränkte Zugänglichkeit während der Bauphase und die Notwendigkeit, neue Bauteile konstruktiv und gestalterisch an den Bestand anzupassen. All diese Faktoren verursachen einen Mehraufwand, den der Umbauzuschlag honorieren soll.

Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 2 HOAI

Die zentrale Rechtsgrundlage für den Umbauzuschlag bildet § 6 Abs. 2 HOAI. Dort heißt es sinngemäß, dass für Umbauten und Modernisierungen ein Zuschlag auf das Honorar schriftlich vereinbart werden kann. Dieser Zuschlag berücksichtigt den besonderen Mehraufwand, der mit der Planung im Bestand verbunden ist.

Mit der HOAI-Novelle 2021 hat sich die rechtliche Einordnung des Umbauzuschlags grundlegend verändert. Vor 2021 waren die Honorarsätze der HOAI verbindlich, und der Umbauzuschlag war als verbindlicher Bestandteil in die Honorarermittlung eingebettet. Seit dem 1. Januar 2021 dienen die Honorartafeln der HOAI nur noch als Orientierungswerte. Das bedeutet: Der Umbauzuschlag ist nicht automatisch geschuldet, sondern muss zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer individuell vereinbart werden. Die HOAI gibt lediglich einen Rahmen vor, innerhalb dessen sich die Vereinbarung bewegen kann.

Diese Änderung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Ohne eine explizite schriftliche Vereinbarung besteht kein Anspruch auf den Umbauzuschlag. Architekten und Ingenieure sollten den Zuschlag daher bereits im Architektenvertrag klar regeln und nicht darauf vertrauen, dass er sich automatisch aus der HOAI ergibt.

Voraussetzungen: Wann gilt der Umbauzuschlag?

Der Umbauzuschlag kommt nicht bei jeder Maßnahme am Bestand in Betracht. Die HOAI unterscheidet verschiedene Maßnahmenarten, die jeweils unterschiedlich behandelt werden.

Umbau liegt vor, wenn wesentliche Eingriffe in die Konstruktion oder den Bestand eines Gebäudes erfolgen. Das bedeutet, dass tragende Bauteile verändert, entfernt oder ergänzt werden oder dass die räumliche Struktur des Gebäudes grundlegend umgestaltet wird. Typische Beispiele sind der Durchbruch tragender Wände, die Aufstockung eines Gebäudes, der Einbau neuer Geschossdecken oder die Umnutzung eines Industriegebäudes zu Wohnzwecken. In diesen Fällen ist der Umbauzuschlag einschlägig.

Modernisierungen zielen darauf ab, ein Gebäude nachhaltig zu verbessern, etwa durch energetische Sanierung, den Austausch der Haustechnik oder die Verbesserung des Schallschutzes. Auch bei Modernisierungen kann ein Umbauzuschlag vereinbart werden, da der Planungsaufwand durch die Auseinandersetzung mit dem Bestand ebenfalls erhöht ist.

Instandsetzungen und Instandhaltungen dienen dagegen der Wiederherstellung oder Erhaltung des bestehenden Zustands. Hier ist der Umbauzuschlag in der Regel nicht vorgesehen, da es nicht um wesentliche Eingriffe in die Konstruktion geht, sondern um die Reparatur oder den Ersatz vorhandener Bauteile in gleicher Art und Güte.

Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer trennscharf. Viele Projekte umfassen sowohl Umbau- als auch Instandsetzungsanteile. In solchen Fällen empfiehlt es sich, den Umbauzuschlag anteilig nur auf die tatsächlichen Umbau- und Modernisierungsleistungen anzuwenden und dies im Vertrag transparent darzustellen.

Höhe des Umbauzuschlags

Der Umbauzuschlag kann für Gebäude und Innenräume bis zu 33 Prozent des Honorars betragen. Er bezieht sich auf das Honorar der Leistungsphasen 1 bis 7 (Grundlagenermittlung bis Mitwirkung bei der Vergabe), da in diesen Phasen der planerische Mehraufwand durch den Bestand anfällt. Auf die Leistungsphasen 8 (Objektüberwachung) und 9 (Objektbetreuung) wird der Umbauzuschlag nicht angerechnet.

Vor der HOAI 2021 lag der Umbauzuschlag je nach Schwierigkeitsgrad zwischen 20 und 33 Prozent. Diese Spanne war als verbindlicher Rahmen vorgegeben. Seit der Novelle 2021 ist die Höhe frei verhandelbar. Die bisherige Spanne von 20 bis 33 Prozent dient weiterhin als Orientierungswert und wird von Gerichten bei der Beurteilung der Angemessenheit eines Honorars herangezogen.

Die konkrete Höhe des Zuschlags sollte sich am tatsächlichen Mehraufwand orientieren. Ein einfacher Umbau mit gut dokumentiertem Bestand und überschaubaren Eingriffen rechtfertigt einen geringeren Zuschlag als eine komplexe Umnutzung eines denkmalgeschützten Gebäudes mit unklarer Bestandsdokumentation. In der Praxis hat sich bewährt, die Höhe des Zuschlags im Architektenvertrag zu begründen und an nachvollziehbare Kriterien zu knüpfen.

Mitverarbeitete Bausubstanz nach § 4 Abs. 3 HOAI

Der Umbauzuschlag wird häufig mit der mitverarbeiteten Bausubstanz verwechselt oder vermischt. Dabei handelt es sich um zwei voneinander getrennte Regelungen, die allerdings bei Umbauprojekten oft gemeinsam zum Tragen kommen.

Die mitverarbeitete Bausubstanz nach § 4 Abs. 3 HOAI erfasst den Wert der vorhandenen Bausubstanz, die bei einer Umbaumaßnahme technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ohne dass sie selbst Gegenstand neuer Bauleistungen ist. Ein Beispiel: Wird ein Dachgeschoss ausgebaut, so müssen die bestehenden Außenwände und Fundamente in die Planung einbezogen werden, obwohl sie nicht verändert werden. Ihr Wert fließt als mitverarbeitete Bausubstanz anteilig in die anrechenbaren Kosten ein und erhöht damit die Berechnungsgrundlage für das Honorar.

Der entscheidende Unterschied: Die mitverarbeitete Bausubstanz erhöht die anrechenbaren Kosten und damit das Grundhonorar. Der Umbauzuschlag hingegen ist ein prozentualer Aufschlag auf das bereits ermittelte Honorar. Beide Instrumente können und sollten bei Umbauprojekten parallel angewendet werden, da sie unterschiedliche Aspekte des Mehraufwands abbilden. Die mitverarbeitete Bausubstanz berücksichtigt den Planungsaufwand für die Integration vorhandener Bauteile, während der Umbauzuschlag den generellen Mehraufwand durch die Arbeit im Bestand honoriert.

Berechnungsbeispiel

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Anwendung des Umbauzuschlags:

Ausgangssituation: Umbau eines Bestandsgebäudes. Das nach HOAI ermittelte Honorar für die Leistungsphasen 1 bis 7 beträgt 50.000 Euro. Auftraggeber und Architekt haben im Vertrag einen Umbauzuschlag von 25 Prozent vereinbart.

Berechnung:

Honorar LP 1–7: 50.000 Euro
Umbauzuschlag (25 %): 50.000 Euro x 0,25 = 12.500 Euro
Gesamthonorar LP 1–7: 62.500 Euro

Hinzu kommt das Honorar für die Leistungsphasen 8 und 9, auf das kein Umbauzuschlag erhoben wird. Wurde zusätzlich mitverarbeitete Bausubstanz bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten berücksichtigt, ist diese bereits in den 50.000 Euro Grundhonorar enthalten, bevor der Umbauzuschlag aufgeschlagen wird.

Typische Fehler beim Umbauzuschlag

In der Praxis treten beim Umbauzuschlag regelmäßig vermeidbare Fehler auf, die zu Honorarverlusten oder Streitigkeiten führen.

Fehlende schriftliche Vereinbarung: Der häufigste und folgenschwerste Fehler. Seit der HOAI 2021 ist der Umbauzuschlag kein automatischer Anspruch mehr. Ohne eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung im Architektenvertrag kann der Zuschlag nicht nachträglich geltend gemacht werden. Die Vereinbarung sollte die Höhe des Zuschlags, die betroffenen Leistungsphasen und die Berechnungsgrundlage klar benennen.

Verwechslung mit der mitverarbeiteten Bausubstanz: Wie oben beschrieben, sind Umbauzuschlag und mitverarbeitete Bausubstanz zwei unterschiedliche Honorarinstrumente. Wer nur eines von beiden ansetzt, verschenkt unter Umständen berechtigtes Honorar. Beide Regelungen sollten bei Umbauprojekten geprüft und gegebenenfalls parallel angewendet werden.

Anwendung auf falsche Leistungsphasen: Der Umbauzuschlag gilt für die Leistungsphasen 1 bis 7. Wird er irrtümlich auf alle neun Leistungsphasen einschließlich der Objektüberwachung (LP 8) und Objektbetreuung (LP 9) angewendet, führt dies zu einer fehlerhaften Honorarermittlung, die im Streitfall keinen Bestand hat.

Vergessen der Geltendmachung: Selbst wenn der Umbauzuschlag vertraglich vereinbart ist, vergessen manche Büros, ihn in der Honorarrechnung tatsächlich auszuweisen. Gerade bei komplexen Projekten mit vielen Teilrechnungen kann der Zuschlag in der Abrechnung untergehen.

Keine Differenzierung bei gemischten Projekten: Enthält ein Projekt sowohl Neubau- als auch Umbauanteile, sollte der Umbauzuschlag nur auf den Umbauanteil angewendet werden. Eine pauschale Anwendung auf das Gesamthonorar ist sachlich nicht gerechtfertigt und kann vom Auftraggeber beanstandet werden.

Umbauzuschlag mit plansync berechnen

plansync unterstützt die vollständige Honorarermittlung nach HOAI einschließlich des Umbauzuschlags. Im HOAI-Rechner von plansync lässt sich der Umbauzuschlag als prozentualer Wert hinterlegen und wird automatisch auf die relevanten Leistungsphasen 1 bis 7 angerechnet. Dabei wird der Zuschlag transparent vom Grundhonorar getrennt ausgewiesen, sodass die Berechnung für Auftraggeber und Auftragnehmer jederzeit nachvollziehbar bleibt.

Auch die mitverarbeitete Bausubstanz kann in plansync separat erfasst werden, sodass beide Honorarkomponenten korrekt in die Gesamtberechnung einfließen. Dies minimiert Fehlerquellen und stellt sicher, dass bei Umbauprojekten kein Honorar verschenkt wird. Die Ergebnisse lassen sich direkt als Grundlage für die Honorarvereinbarung oder als Anlage zum Architektenvertrag verwenden.