Anrechenbare Kosten

Definition: Was sind anrechenbare Kosten?

Anrechenbare Kosten sind diejenigen Kosten eines Bauprojekts, die als Bemessungsgrundlage für die Berechnung des Architektenhonorars nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) herangezogen werden. Sie bestimmen zusammen mit der Honorarzone und dem vereinbarten Honorarsatz die Höhe des Planerhonorars.

Das Prinzip dahinter ist nachvollziehbar: Je umfangreicher und kostenintensiver ein Bauvorhaben ist, desto mehr Planungsaufwand entsteht in der Regel. Die anrechenbaren Kosten spiegeln diesen Zusammenhang wider und sorgen dafür, dass das Honorar in einem angemessenen Verhältnis zum Projektumfang steht.

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 4 HOAI, der die Ermittlung der anrechenbaren Kosten regelt. Seit der HOAI-Novelle 2021 dienen die Honorartafeln nur noch als Orientierungswerte, da die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze nach dem EuGH-Urteil von 2019 entfallen sind. Die anrechenbaren Kosten bleiben jedoch die zentrale Bezugsgröße für die Honorarermittlung.

Kostengruppen nach DIN 276

Die anrechenbaren Kosten werden auf Grundlage der DIN 276 -- Kosten im Bauwesen ermittelt. Diese Norm gliedert die Gesamtkosten eines Bauvorhabens in Kostengruppen (KG). Für die Objektplanung Gebäude und Innenräume (§ 35 HOAI) sind vor allem zwei Kostengruppen relevant:

Voll anrechenbare Kosten

• KG 300 -- Bauwerk -- Baukonstruktionen: Hierzu zählen sämtliche Kosten für tragende und nichttragende Bauteile, also Gründung, Außenwand, Innenwand, Decken, Dächer, Treppen und alle zugehörigen Baukonstruktionen. Diese Kostengruppe ist in der Regel voll anrechenbar (100 %).

• KG 400 -- Bauwerk -- Technische Anlagen: Dazu gehören Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, lufttechnische Anlagen, Starkstromanlagen, Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Förderanlagen sowie nutzungsspezifische Anlagen. Auch KG 400 ist grundsätzlich voll anrechenbar, sofern der Architekt diese Leistungen mitplant.

Teilweise anrechenbare Kosten

Bestimmte Kostengruppen können unter bestimmten Voraussetzungen teilweise anrechenbar sein:

• KG 200 -- Herrichten und Erschließen: Anrechenbar nur, soweit der Planer Leistungen hierfür erbringt.
• KG 500 -- Außenseiten und Freiflächenanlagen: Nur anrechenbar bei Objektplanung Freianlagen oder wenn der Gebäudeplaner diese mitplant.
• KG 600 -- Ausstattung und Kunstwerke: Nur anrechenbar, wenn der Planer hierfür Planungsleistungen erbringt.

Nicht anrechenbar sind grundsätzlich die KG 100 (Grundstück), KG 700 (Baunebenkosten) und KG 800 (Finanzierung).

§ 4 HOAI im Detail

§ 4 HOAI regelt die Ermittlung der anrechenbaren Kosten in mehreren Absätzen:

Kostenberechnung als Regelfall

Nach § 4 Abs. 1 HOAI sind die anrechenbaren Kosten auf Grundlage der Kostenberechnung nach DIN 276 zu ermitteln. Die Kostenberechnung wird typischerweise in Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) erstellt und bildet die verbindliche Grundlage für die Honorarermittlung.

Wichtig: Die Kostenberechnung muss den Anforderungen der DIN 276 entsprechen und mindestens bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung aufgeschlüsselt sein.

Kostenschätzung als Übergangslösung

Liegt noch keine Kostenberechnung vor -- etwa bei Beauftragung nur der frühen Leistungsphasen 1 und 2 -- kann zunächst die Kostenschätzung als vorläufige Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Sobald die Kostenberechnung vorliegt, wird das Honorar auf dieser Basis endgültig ermittelt.

Baukostenvereinbarung

Auftraggeber und Auftragnehmer können gemäß § 4 Abs. 1 Satz 3 HOAI auch eine Baukostenvereinbarung treffen, also die anrechenbaren Kosten einvernehmlich festlegen. Diese Möglichkeit bietet Planungssicherheit für beide Seiten, setzt jedoch eine schriftliche Vereinbarung bei Auftragserteilung voraus.

Fortschreibung der Kosten

Die anrechenbaren Kosten sind kein statischer Wert. Wenn sich im Projektverlauf wesentliche Änderungen ergeben -- etwa durch geänderte Planungsvorgaben oder Materialentscheidungen -- müssen die anrechenbaren Kosten fortgeschrieben werden. Die Kostenfeststellung nach Abschluss der Bauausführung (Leistungsphase 8) kann dabei als abschließende Grundlage dienen.

Besonderheiten bei der Ermittlung

Eigenleistungen des Bauherrn

Erbringt der Bauherr Teile der Bauleistung selbst (z. B. Malerarbeiten, Bodenbeläge), stellt sich die Frage, ob diese Kosten anrechenbar sind. Grundsätzlich gilt: Eigenleistungen sind anrechenbar, wenn der Planer diese in seiner Planung berücksichtigt hat. Entscheidend ist nicht, wer die Leistung ausführt, sondern ob der Planer den entsprechenden Planungsaufwand hatte.

Vorhandene Bausubstanz bei Umbauten

Bei Umbauten und Modernisierungen spielt die vorhandene Bausubstanz eine besondere Rolle. Nach § 4 Abs. 3 HOAI kann vorhandene Bausubstanz anrechenbar sein, soweit sie mitverarbeitet wird. Mitverarbeitet bedeutet, dass die vorhandene Substanz in die Planung technisch oder gestalterisch einbezogen wird und dadurch ein zusätzlicher Planungsaufwand entsteht.

Der anrechenbare Anteil der mitverarbeiteten Bausubstanz wird zwischen den Vertragsparteien vereinbart. In der Praxis werden häufig Werte zwischen 50 % und 80 % angesetzt. Eine pauschale Festlegung existiert nicht -- der Anteil sollte den tatsächlichen Planungsaufwand widerspiegeln.

Umsatzsteuer

Die anrechenbaren Kosten werden grundsätzlich ohne Umsatzsteuer (netto) angesetzt. Dies ist ein häufiger Fehler in der Praxis: Die Honorartafeln der HOAI beziehen sich auf Nettokosten. Das ermittelte Honorar selbst wird dann zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer berechnet.

Berechnungsbeispiel: Neubau Einfamilienhaus

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Systematik:

Projektdaten:

Kostengruppe	Beschreibung	Kosten (netto)
KG 300	Bauwerk -- Baukonstruktionen	800.000 EUR
KG 400	Bauwerk -- Technische Anlagen	200.000 EUR
Summe	Anrechenbare Kosten	1.000.000 EUR

Honorarermittlung (Orientierungswerte):

1. Anrechenbare Kosten: 1.000.000 EUR netto
2. Honorarzone: z. B. Honorarzone III (durchschnittliche Planungsanforderungen)
3. Honorarsatz: z. B. Mitte der ehemaligen Mindest-/Höchstsätze
4. Nachschlagen in der Honorartafel zu § 35 HOAI: Bei 1.000.000 EUR anrechenbaren Kosten und Honorarzone III ergibt sich ein Orientierungswert von ca. 132.000 EUR netto für alle neun Leistungsphasen.

Wird nur ein Teil der Leistungsphasen beauftragt, reduziert sich das Honorar anteilig entsprechend der prozentualen Bewertung der einzelnen Phasen.

Typische Fehler bei der Ermittlung

In der Praxis treten bei der Bestimmung der anrechenbaren Kosten immer wieder dieselben Fehler auf:

1. Bruttokosten statt Nettokosten angesetzt Die Honorartafeln der HOAI basieren auf Nettobeträgen. Wer versehentlich Bruttokosten einsetzt, erhält ein zu hohes Honorar -- und riskiert spätere Korrekturen oder Streitigkeiten.

2. Falsche Kostengruppen herangezogen Nicht alle Kostengruppen der DIN 276 sind anrechenbar. KG 100 (Grundstück), KG 700 (Baunebenkosten) und KG 800 (Finanzierung) gehören nicht zu den anrechenbaren Kosten. Werden sie fälschlicherweise einbezogen, verfälscht dies das Honorar erheblich.

3. Technische Anlagen vergessen Gerade bei der Objektplanung Gebäude wird die KG 400 (Technische Anlagen) manchmal übersehen. Bei modernen, technisch anspruchsvollen Gebäuden kann diese Kostengruppe 30 % bis 40 % der Gesamtkosten ausmachen. Ihr Vergessen führt zu einer deutlichen Unterschätzung des Honorars.

4. Keine Fortschreibung während des Projekts Anrechenbare Kosten ändern sich im Projektverlauf. Wer die ursprüngliche Kostenschätzung nicht aktualisiert, riskiert eine Honorarermittlung auf veralteter Basis -- sowohl zum Nachteil des Planers als auch des Auftraggebers.

5. Fehlende Dokumentation Die Herleitung der anrechenbaren Kosten sollte nachvollziehbar dokumentiert sein. Ohne transparente Kostenaufstellung ist eine prüfbare Honorarrechnung nicht möglich.

Anrechenbare Kosten mit plansync berechnen

Die korrekte Ermittlung der anrechenbaren Kosten erfordert eine saubere Kostenstrukturierung nach DIN 276 und die Zuordnung zu den richtigen Kostengruppen. plansync vereinfacht diesen Prozess:

• Automatische Zuordnung: Projektkosten werden nach den Kostengruppen der DIN 276 strukturiert. plansync ordnet die relevanten Kostengruppen automatisch den anrechenbaren Kosten zu.
• Netto-Berechnung: Die Berechnung erfolgt konsequent auf Nettobasis -- Fehler durch versehentliche Bruttoansätze werden vermieden.
• Honorarermittlung: Aus den anrechenbaren Kosten berechnet plansync das Honorar unter Berücksichtigung von Honorarzone, Leistungsphasen und vereinbartem Honorarsatz.
• Fortschreibung: Ändern sich die Projektkosten, aktualisiert plansync die anrechenbaren Kosten und das daraus resultierende Honorar automatisch.

So behalten Architekten und Ingenieure jederzeit den Überblick über ihre Honorargrundlage -- von der ersten Kostenschätzung bis zur Kostenfeststellung.